点评丨中央最新定调加快落实保障性租赁住房
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年7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作的电视电话会议并讲话。本次电视电话会议主要强调以下两个方面内容：第一，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，解决好大城市的住房突出问题。第二，高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
22日，住建部表示对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。除此之外，还要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。
同日，央行表示“三线四档”试点房企财务指标改善，将持续完善房地产金融管理长效机制；具体内容为：经过加快建立健全房地产金融管理长效机制，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。
亿翰智库认为：
首先是保障性租赁住房的问题。发展保障性租赁住房，将促进我国房地产市场平稳健康发展，是我国房地产长效机制建设的关键一环。首先，发展保障性住房租赁市场有助于加快补齐我国住房租赁市场短板，或将成为解决大城市住房突出问题的突破口。住房问题突出的新市民、青年人群将迎来政策利好。其次，人口净流入的大城市，土地资源相对稀缺，而发展保障性租赁住房对于完善我国住房供应体系，为大城市发展留住人才有重要要意义。最后，保障性租赁住房或能发挥市场租金“稳定器”的作用，将为住房租赁市场的规范起到示范引领作用。
其次，是针对房地产的调控问题，中央、住建部和央行，均强调加强房地产金融管控，防范房地产金融风险，具体内容涉及严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理两大方面。我们认为房企融资环境短期内难有改善，但是对房企的负债进行监测和管理有利于矫正部分房企盲目扩张的经营行为，增强房企自身的抗风险能力，也有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期；另一方面，央行对银行业等金融机构贷款集中度的管理也是金融宏观审慎政策框架的一项重要内容，政策的实施对降低银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度具有重要意义。商业银行则可把更多的资金投入到支持小微、三农等领域，支持制造业、科创企业等重点领域。
再次，住建部提出着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制；与此同时，国务院副总理韩正首次提出“建立有效的企业购地资金审查制度”；而建立房地联动机制这一举措或是针对集中供地政策出现的土地市场过热问题提出的解决措施，预计后续购地资金将更加依赖自有资金，房企后续拿地前融、特别是竞拍保证金融资的操作难度或将进一步加大。
最后，房地产市场秩序方面，国务院副总理韩正提出切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象，进一步规范房地产市场秩序。在此之前的7月13日，住房和城乡建设部、国家发改委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、国家网信办8部门已发布持续开展整治规范房地产市场秩序工作的通知，对房地产开发、房屋买卖、住房租赁以及物业服务等各环节加强监管，对房地产领域违法违规行为进行整治。我们认为房地产市场秩序的规范政策具备较好的延续性，而一连串的政策颁布也将起到打击房地产违规乱象行为的作用，促进房地产市场平稳健康发展。
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